La loi prévoit qu’en cas de résiliation valable du bail par le bailleur le locataire puisse demander une prolongation du contrat de bail.
1. Ce que dit la loi
L’art. 272 al. 1 CO prévoit que « Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient ».
L’art. 272 al. 2 CO précise que (nous soulignons) « Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur: a. les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; b. la durée du bail; c. la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; d. le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin; e. la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
2. Les conditions générales pour obtenir la prolongation du bail
Les conditions pour obtenir une prolongation du bail sont en principe les suivantes:
- Le bail doit être un bail d’habitation ou un bail commercial (à l’exclusion, notamment, des locaux destinés aux loisirs ou des appartements de vacances).
- Le congé doit avoir été valablement donné ou le bail doit avoir valablement pris fin (dans le cas contraire, d’autres règles protectrices trouvent application).
- Le congé a des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille.
- Aucun intérêt prédominant du bailleur ne fait obstacle à l’octroi de la prolongation.
3. Les critères d’octroi de la prolongation du bail
3.1. Le principe: les circonstances pénibles
Pour que le locataire puisse se prévaloir d’une prolongation du bail, il doit démontrer que la résiliation pour lui a des conséquences pénibles et qu’elle s’inscrit dans des circonstances pénibles. Par circonstances pénibles, il faut comprendre toute difficulté qui rend impossible ou, à tout le moins très difficile, la recherche de locaux de remplacement. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer si, oui ou non, le locataire fait face à des circonstances pénibles justifiant l’octroi d’une prolongation du bail. De manière générale, il sera plus facile pour le locataire de démontrer que la résiliation occasionne pour lui des conséquences pénibles s’il peut, simultanément, justifier qu’il a effectué des recherches pour trouver un nouveau logement, respectivement un nouveau local commercial.
3.2. Les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat
Dans la pesée des intérêts du bailleur et ceux du locataire, on tiendra notamment compte des circonstances de la conclusion du bail et du contenu du contrat de bail.
Par exemple, si le bailleur autorise le locataire à entreprendre des travaux importants dans le local, on présumera une volonté de conclure un contrat de longue durée, ce qui plaidera en faveur d’une prolongation du bail.
3.3. La durée du bail
En principe, plus le bail a duré, plus les chances d’obtenir une prolongation du bail sont élevées.
3.4. La situation personnelle et financière du locataire
L’âge avancé du locataire, son état de santé fragile ou la présence d’enfants sont des critères susceptibles de peser dans la balance en faveur d’une prolongation du bail. Les relations du locataire avec son quartier (par exemple enfants scolarisés dans le quartier) peuvent également plaider en faveur d’une prolongation du bail.
3.5. Le comportement du locataire
Si le locataire a toujours rempli ses obligations contractuelles vis-à-vis du bailleur (par exemple: paiement systématique du loyer aux échéances), ses chances d’obtenir une prolongation du bail sont plus élevées.
3.6. La situation dur la marché local du logement ou des locaux commerciaux
Si le local pour lequel la prolongation du bail est demandée se trouve dans une région connaissant une pénurie de logement, une prolongation du bail sera en principe plus facile à obtenir.
3.7. Autre critères pour les locaux commerciaux
Peuvent, selon les circonstances, plaider en faveur d’une prolongation du bail commercial:
- la nature des activités du locataire, qui peuvent rendre le déplacement de ses activités difficiles;
- la proximité du locataire avec sa clientèle;
- l’importance de l’activité du locataire;
- le fait que la résiliation du bail obligerait le locataire à licencier du personnel.
4. Les intérêts du bailleur
Les besoins personnels du bailleur (ou ceux de proches parents) peuvent faire obstacle à la prolongation du bail. Les besoins du bailleur doivent être sérieux, concrets et actuels. La situation personnelle, familiale et financière du bailleur jouera également un rôle dans la pesée des intérêts. De manière générale, un « petit propriétaire » aura plus de chances d’obtenir un refus de la prolongation demandée par le locataire.
5. La seconde prolongation du bail
Une seconde prolongation peut être demandée par le locataire. Il ne l’obtiendra en principe que s’il démontre ne pas être parvenu à trouver un local de remplacement malgré les démarches entreprises et qui pouvaient raisonnablement être attendues de sa part.
6. Exclusion de la prolongation du bail
L’art. 272a CO dispose qu' »Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné: a. en cas de demeure du locataire (art. 257d); b. pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); c. en cas de faillite du locataire (art. 266h); d. si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise ».
Cet article, qui n’a aucune vocation d’exhaustivité, vous est proposé par URBEN LEGAL *étude d’avocat, cabinet d’avocat conduit par Me Luca Urben, établi à Montreux, actif notamment sur la Riviera Vaudoise (Montreux, Vevey, Villeneuve) et la région de Lausanne. Nous espérons que les principales réponses à vos questions juridiques en matière de prolongation du bail auront été apportées par cette petite contribution. URBEN LEGAL *étude d’avocat se tient naturellement à votre entière disposition pour toute question que vous pourriez avoir en droit du bail.
